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小城市庫存知多少?縣城房價“小漲易大漲難”剛需出手應理性

2018-03-02 22:56:30 浏覽:4657

編者按縣城樓市去庫存,這在2016年的去庫存戰略中是沒有提及的。行業共識是,2015年基本上是一二線重點城市的郊區市場去庫存,2016~2017年則是三四線城市去庫存。2017年末的全國住房城鄉建設工作會議提出,2018年庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作,標志著2018年將進入縣域去庫存階段。

縣城樓市在2018年是否會引來一波大漲?政府對縣城樓市去化又會有哪些政策調控?剛需族們該不該選擇在縣城買房?今年春節期間,《每日經濟新聞(博客,微博)》記者行走基層樓市,爲您帶來“縣城去庫存”的一線報道。

在城市能級中,已被形容爲“四五線城市”的縣城,曾在過去幾年被媒體報道稱,由于大量建設和人口外流,導致房屋積壓明顯,成爲2018年“去庫存”的重點對象。2017年底,住建部提出,2018年重點工作之一是縣城去庫存,並提出580萬套的棚改目標。

《每日經濟新聞》記者注意到,相關數據顯示,2017年全國各級城市新建商品住宅成交面積均有下降,但三線城市成交面積同比跌幅11%,遠低于一線城市42%的跌幅,也弱于二線城市22%的下滑。2017年全國商品房銷售面積中,三四線城市的市場份額也提升到了64.3%。

到底是什麽推動了四五線“縣城”級城市房地産的“逆襲”?如此態勢之下,四五線樓市是否還如報道所言“有大量庫存需要去”?縣城樓市的現狀究竟如何?

棚改貨幣化推動縣城加速去庫存“一座典型的三線城市,其特征往往是人口流出、經濟增速一般。但即使在當地經濟形勢一般的背景之下,這類城市卻在2017年的房地産市場逆市上揚。”在浙商證券報告中,明確提出了近年我國三線城市樓市的“不平衡”現象。

在其看來,“棚改”是促成三線城市房地産發展的最重要因素。

廣發證券(000776,股吧)在最新研報中提供了一組數據,由于棚改貨幣化超預期增長,預計將使2018年全國房地産銷售面積增長3115萬平方米,將這一面積的增速上調至“-2%”。

數據顯示,截至2017年底,全國樓市庫存去化了1.5億平方米,三四線城市成爲明顯的“主力選手”,且去化以住宅爲主。

以湖北省荊州(樓盤)市爲例,盡管該市經濟與人口並未呈現良好的增長態勢,但由于推行大規模的棚改貨幣化安置,在消除庫存的同時盤活了當地的購房需求,在短短兩三年內實現了樓市庫存的快速去化。

數據顯示,2017年下半年,荊州城區商品房庫存下降至150萬平方米左右,庫存去化周期僅5個月左右。同時,荊州市的在售商品房銷售均價在1萬元/平方米左右,相較2015年不到6000元/平方米的銷售均價,兩年間實現了明顯的量價齊升。

同樣,中指院的調研報告顯示,湖北黃岡(樓盤)市的黃州區,在實施棚改貨幣化安置後,積極引導房源入庫、購房優惠,居民置業熱情高漲,2017年商品住宅共成交1.1萬套,同比增長19.4%,銷售面積137萬平方米,同比增長23.3%。庫存面積快速縮減至76萬平方米,庫存消化時間約6.6個月。

告別“庫存”時代的還有浙江省甯波(樓盤)奉化。2015年前,甯波奉化市場需求不濟、庫存高企,自2016~2017年的大規模棚改衍生出大量的拆遷剛需群體,占比超過整個市場購房群體的一半,推動了當地房地産市場的回暖。

浙商證券就直言,“三四線城市從2015年以來,樓市快速的根本原因並非經濟和人口的帶動,而是棚改貨幣化安置。“

“大部分三四五線城市,由于曆史原因過度依賴第一産業,並導致城鎮化率過低,這是提振本地購房需求的最大阻力。棚改貨幣化安置則是解決這一矛盾的優選,能夠將房地産投資更加充分向購房需求端進行正向傳導。”浙商證券認爲。

城鎮化之下的返鄉潮:小城樓市的第二導火索

但棚改貨幣化安置背後的動力是什麽?是城鎮化率不斷提升帶來的需要。

安居客首席房地産分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者,目前縣城樓市主要受兩方面影響,其一爲政策紅利,即貸款及首付政策、利率優惠、購房補貼、稅費減免等;二是周邊大中型城市的輻射,部分經濟實力強勁的三四線城市,不僅能吸附縣城的人口,也會稀釋縣城的購買力。

而中國城鎮化促使農村人口不斷向城市轉移,小城鎮和縣城人口向大中城市轉移。在這樣的背景之下,當城市房價差距日漸拉大、一二線城市調控政策不放松,返鄉置業購房需求增長明顯。

浙商證券研究指出,前幾年四五線城市主要因爲庫存高企致房價滯漲,許多外流人口返鄉時不看好房産的價值,更多在距離三四線城市不遠的省會級城市置業。但近兩年由于大城市房價上漲,這些三四線城市的房價優勢逐漸顯現出來,伴隨城市基本建設的提升,看好區域未來房價上漲潛力,越來越多的外流人口選擇返鄉置業,改善家人的居住環境。

安居客春節期間返鄉置業調研結果顯示,超過六成人認爲家鄉最大的變化是房價變高。“這也是爲何在2018年春節,三四線城市出現了明顯的返鄉購房熱潮。”張波直言。

縣城小漲易大漲難剛需族需理性

基于上述各項因素的推動,張波告訴《每日經濟新聞》記者,縣城樓市雖然大漲難現,但小漲會持續出現。

爲何還會繼續小漲?張波認爲,2018年到2020年3年棚改仍然有1500萬套房的目標,在這樣的大背景下,全國縣城整體的購房需求量還將維持高位。

新城控股高級副總裁歐陽捷也告訴《每日經濟新聞》記者,2018年一二線城市將繼續因供應不足而銷售下滑,三四線這一波庫存已經消化得差不多,樓市需要靠弱三四線及縣城棚改貨幣化拉動。

不可否認的是,縣城購房群體包括本縣居民購房需求、農民工返縣置業需求、村民進城購房,以及棚改驅動購房需求的釋放,其中農民工回縣城買房是去庫存較大的潛力點。

據“十三五”規劃,到2020年我國常住人口城鎮化率將達到60%,這意味著還將有近7000萬農村人口向市民轉化。

浙商證券報告認爲,隨著一二線城市調控的深化,農民工在工作地的買房意願可能明顯降低,而返鄉置業的比例和意願將進一步提高,農民工回縣城的置業需求是縣級城市樓市發展的重要潛力。

但爲何大漲難?張波指出,經過兩年棚改加速去庫存,絕大部分縣城的房價已經曆了一波明顯的上調。雖然2018年的棚改目標還有580萬套之多,但可以肯定的是縣城房價的上漲預期已經偏弱。

“但不排除部分前期房價偏低縣城出現補漲,或品牌房企入駐帶動區域房價提升。總體來看,縣城房價在棚改的大背景下仍有上漲動力,但動力已然偏弱。

張波建議,期待房價下跌後再買房對剛需族來說並不是一個好選擇,建議2018年選擇適合自己的項目入手。

另外,對政府而言,在鼓勵農民工回縣買房的時候,也要做好供給側結構性改革。例如在新建住宅周邊增加教育、醫療等公共服務供給,並針對農民工購房給予更爲優惠的信貸政策,讓未來他們不但房子在縣裏,更能在城市安家立業,樂享幸福生活。


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